Ипотечное кредитование сегодня - преимущества и недостатки 

Ипотека в последнее время стала спасательным кругом для многих, кто желает приобрести собственное жилье. Ее преимущество в том, что отпадает необходимость много лет копить нужную сумму и появляется возможность без промедления заселиться в собственную квартиру. При этом приобретенное жилье является собственностью с момента окончательного подписания всех бумаг и договоров с банком, и в него можно прописывать заемщика и членов его семьи.

Сам термин «ипотека» переводится с греческого языка как «залог» и означает залог недвижимости для обеспечения обязательств по кредиту. Кредит может быть выдан как на покупку жилья, так и на другие нужды, но при этом исполнение обязательств перед кредитором обеспечивает имеющийся в собственности объект недвижимости, будь это квартира, дача или яхта. В России ипотека больше известна как кредит на покупку квартиры, в качестве залога выступает либо покупаемое жилье, либо уже имеющееся в собственности.

Ипотечные кредиты выдаются банками, у каждого банка предусмотрены свои условия кредитования и собственные программы. Как правило, разобраться во всех сложностях и нюансах помогает ипотечный брокер, а агентства недвижимости подыскивают квартиру.

Ипотека оформляется в несколько этапов:

• сбор документов;
• прохождение кредитной комиссии в банке;
• поиск подходящего объекта недвижимости;
• оценка и страхование приобретаемой недвижимости;
• заключение ипотечного договора.

Погашение кредита может производиться наличными деньгами и безналичным расчетом. Предусмотрено досрочное погашение на условиях банка, выдавшего кредит.

Основная часть сделок проходит с использованием денежных средств, полученных от продажи имеющегося жилья, но вместе с тем растет и доля сделок, когда покупатели используют для первоначального взноса накопления. К тому же после кризиса банки начали снижать первоначальные взносы. Так, в Сбербанке и ВТБ 24 минимальный взнос начинается от 10%, снижаются и годовые ставки.

Преимущества и недостатки ипотеки

Перед тем, как оформлять ипотеку на несколько лет, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы, подготовиться к разным вариантам развития ситуации и изучить существующие предложения различных ипотечных банков, чтобы не столкнуться впоследствии с неожиданностями.

Основные преимущества очевидны:

• не нужно долго ждать возможности купить квартиру, достаточно заплатить первоначальный взнос и сразу же стать собственником приобретаемой недвижимости;
• длительный срок кредитования разбивает значительную сумму на небольшие ежемесячные платежи;
• заемщик получает имущественный налоговый вычет, то есть освобождается от уплаты подоходного налога с суммы, потраченной на приобретение недвижимости и с процентов по ипотеке;
• безопасность кредитования обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на недвижимость и ее повреждения, а так же потери трудоспособности заемщиком.

К недостаткам можно отнести переплату по ипотеке, которая может достигать значительных размеров. Складывается переплата из одномоментных платежей за рассмотрение заявки, оплаты услуг оценочной компании и нотариуса, сборов за ведение счета и т.д. Основную часть переплаты составляют проценты по кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования.

Минусом являются строгие требования банков к заемщикам: для того, чтобы получить ипотеку, необходимо документально подтвердить финансовую состоятельность, иметь определенный стаж работы, положительную кредитную историю, регистрацию и российское гражданство.

В условиях нестабильной экономической ситуации в России необходимо предусмотреть варианты погашения долга по кредиту в случае возникновения финансового кризиса или при потере рабочего места.

Социальные программы

Для социально незащищенных категорий граждан существуют социальные программы по ипотеке, которые подразумевают под собой улучшение жилищных условий при помощи государственной финансовой поддержки. На сегодняшний день социальная норма – 18 кв.м на человека, именно в пределах этой нормы государство оказывает помощь нуждающимся.

В настоящее время существует несколько социальных программ:

Социальная ипотека для молодежи: студенты, отработавшие 150 смен в стройотрядах, получают право купить жилье с помощью ипотеки по себестоимости и получают льготные проценты по кредиту.

По программе «Молодой семье – доступное жилье» выдается государственная субсидия на покупку квартиры при условии, что возраст супругов не превышает 35 лет, и они признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством РФ. Размер субсидии составляет от 35% стоимости жилья для семей, не имеющих детей, и от 40% для семьи с детьми.

При рождении второго ребенка государство выдает материнский капитал, который может быть потрачен на ипотеку, на образование ребенка или положен на пенсионный счет. С 1 января 2010 года размер материнского капитала составляет 343 278 рублей. Чаще всего он используется на приобретение жилья по ипотеке или на погашение ипотечного долга.

С 1998 года существует программа «Государственные жилищные сертификаты», которая дает возможность приобрести собственное жилье военнослужащим, чернобыльцам и людям, пострадавшим от стихийных бедствий. Государство выделяет участникам программы субсидии для приобретения жилого помещения, размер субсидии рассчитывается на момент оформления и составляет примерно 70-80% от рыночной стоимости квадратного метра. На сегодня сертификат не предоставляет возможности вложить полученные денежные средства в строительство, так как перечисление на счет продавца происходит только после оформления объекта недвижимости в собственность.

Военнослужащие, которые прослужили 10 лет и увольняемые по здоровью или выслуге лет, получают военные сертификаты, по которым предоставляется субсидия в размере определенной Госстроем расчетной стоимости.

Не так давно появилась новая накопительно-ипотечная система – «Военная ипотека». Эта программа рассчитана на тех, чья военная карьера началась после 2004 года или раньше, но при условии, что на момент погашения кредита заемщику еще не исполнится 45 лет. Оформленный на военнослужащего займ и первоначальный взнос целиком оплачиваются Министерством обороны РФ. Происходит это следующим образом: на именной накопительный счет военнослужащего каждый год начисляются денежные средства из федерального бюджета. На накопленные средства можно приобрести жилье, получить целевой жилищный займ или погасить ипотеку.

Почему отказывают в ипотеке?

К различным категориям клиентов банки подходят дифференцированно. Сложнее всего получить ипотеку индивидуальным предпринимателям, объясняется это тем, что банку практически невозможно установить доходы таких заемщиков. На втором месте стоят владельцы ООО, работающие по упрощенной системе налогообложения, что тоже не позволяет определить истинные доходы. Но в этом случае ипотечные брокеры помогают привести в порядок бухгалтерию и уже потом подают документы на рассмотрение в банк.

Справка 2-НДФЛ тщательно проверяется, специалисты уточняют, не является ли справка фальшивой и не приходится ли бухгалтер родственником заемщику. В последнее время служба проверки не ограничивается звонком в фирму, где работает заемщик, а организует специальную поездку на место работы, чтобы удостовериться в достоверности указанных сведений. Фальшивые документы сразу же закрывают путь к кредиту.

Зарплата играет очень большую роль при рассмотрении, но если она слишком высока для занимаемой должности, это может насторожить службу безопасности банка и послужить причиной отказа.

Очень важна кредитная история заемщика – наличие непогашенных кредитов и просрочка платежей могут сыграть негативную роль при рассмотрении заявки на ипотеку. Полное отсутствие кредитной истории тоже не приветствуется. Самый лучший вариант, когда заемщик уже брал кредиты и гасил их в срок.

Отказы иногда возникают в результате недоразумений и ошибок банковской службы безопасности. Риск отказа по ипотеке можно снизить, обратившись к ипотечным брокерам, которые зачастую имеют личные контакты с руководством банка, и могут обжаловать действия сотрудников кредитного отдела.

Компания ОАО «Главмосстрой – недвижимость» поможет разобраться в любой ситуации, относительно возможности приобретения той или иной недвижимости при помощи ипотечного кредита. Консультанты компании являются специалистами в переговорах с банковскими работниками, и для получения квалифицированной справки достаточно обратиться в ГМСН. Агентством недвижимости разработан целый комплекс услуг по обслуживанию клиентов, и нашей главной задачей является достижение конечного результата – вашего скорейшего заселения в новое, выбранное вами жильё.