Сколько стоит дом построить? 

Строительство любого сооружения влечет за собой большие денежные траты на всех этапах – от проектирования до сдачи объекта. Как показывает практика, заказчики в среднем на 25% переплачивают строителям. В отдельных случаях размеры переплат могут составлять до 50%! Как свести к минимуму риск обмана со стороны профессиональных строителей? Наш портал предлагает вашему вниманию информацию из первых рук – интервью с директором департамента сопровождения строительства и проектов КСК групп Олегом Братушка.

Олег Братушка Директор департамента сопровождения строительства и проектов КСК групп

Олег Братушка: В первую очередь надо смотреть на качество работ потенциального подрядчика и на то, есть ли у него возможность выполнить требуемые работы. Оценивайте опыт мастеров, наличие строительной техники и оборудования, умение подрядчика решать организационные вопросы и регулярно предоставлять обратную связь заказчику. Бригаду или компанию выбрать – это уже вопрос вторичный. При найме бригады стоимость работ будет ниже, однако, если в процессе эксплуатации будут выявлены дефекты, то может возникнуть ситуация, когда предъявить претензии по факту будет не к кому. Ведь чаще всего бригада не документирует договорные отношения с заказчиком. К тому же деятельность бригады ограничивается конкретной специализацией: отделочными работами или «электрикой», общестроительными работами или сантехническими. Если проект включает в себя разноплановые работы, бригада не сможет качественно выполнить те, что выходят за рамки ее специализации. А строительная компания сможет, ведь комплексность – одно из важнейших преимуществ работы с компанией (помимо возможности юридического оформления взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком). Основным критерием оценки строительной компании должен быть ее опыт выполнения требуемых работ. Бригаду же обычно оценивают по отзывам знакомых, которые ранее с ней сотрудничали.

Олег Братушка: Самым старым и проверенным способом нахождения подрядчика является рекомендация. Многие заказчики именно таким образом подбирают исполнителя работ. Сейчас появились альтернативные способы – например, с помощью интернет-ресурсов. Есть множество специальных сайтов предназначенных для поиска квалифицированных подрядчиков. На этих сайтах вы можете оставить заявку на выполнение определенных работ. Обязательно смотрите, чтобы на них были реальные отзывы об исполнителях. Благодаря этим ресурсам вы можете выбрать подрядчика, который качественно выполнит работы и с которым вам комфортно будет взаимодействовать. Если у вас крупный заказ, правильным шагом будет провести тендер на выполнение работ. Критерии отбора при этом определяются в зависимости от сложности объекта.

Олег Братушка: Ориентироваться стоит на документы, подтверждающие выполнение аналогичных работ (акты приемки выполненных работ, акт приемки законченного объекта приемочной комиссией). Хорошо, если у подрядчика есть рекомендательные письма от других заказчиков, еще лучше, если есть возможность напрямую пообщаться с ними. Также рекомендую проверить, есть ли у подрядчика фактическая возможность заниматься теми или иными видами работ, то есть наличие у него необходимого оборудования (в собственности или в аренде), соответствующих специалистов в штате компании и документов, подтверждающих их квалификацию. И обязательно надо проверить компанию на предмет отсутствия отрицательной судебной практики в части споров с налоговыми органами, качества выполняемых работ и нарушений сроков. Иначе говоря, необходимо в целом проверить контрагента на добросовестность. В нашей практике был случай, когда выяснилось, что вполне «добропорядочная», на первый взгляд, компания была ранее ликвидирована по инициативе ФНС. Мы об этом узнали только при обращении в налоговую инспекцию.

Олег Братушка: Чтобы определить достаточное для выполнения работ количество материалов и их стоимость, необходимо тщательно проверить смету (в части списка материалов) и проверить ее на соответствие проекту. Перед закупкой строительных материалов необходимо провести тщательный анализ их средней рыночной стоимости, проверить соответствующие сертификаты.

Олег Братушка: Анализ смет, проводимый на основании рабочей и проектной документации, на предмет необходимых объемов работ, расхода материалов, соответствия цен на работы и материалы их рыночной стоимости, а также применяемым технологическим решениям, позволит выявить реальный бюджет затрат на строительство.

Олег Братушка: Контролировать ход работ можно с помощью технического надзора. Это способ, эффективность которого проверена временем. Заказчик может нанять в штат технического специалиста либо привлечь внешнего эксперта для работы на конкретном проекте. Первый вариант целесообразно применять при проведении небольшого ремонта или модернизации, второй – при масштабных строительных работах.

И в том, и в другом случае технический надзор позволяет контролировать ход выполнения строительных и ремонтных работ, анализировать соблюдение сроков и качество используемого материала и применяемых технологий, а также оценить итоговые результаты работ.

Олег Братушка: Прежде всего, на соответствие качества и количества фактически выполненных работ качеству и количеству работ, заявленных в актах о приемке. Также выполненные работы должны соответствовать проектной документации. Например, если проектом предусмотрено использование определенной технологии, то все работы должны быть выполнены в соответствии именно с этой технологией.

Олег Братушка: Включение в смету работ и материалов, которые никогда не будут использоваться, «задвоение» строительных материалов в расценках. Также иногда подрядчики закладывают единый бюджет в смету без четкого описания каждой позиции. Затем с помощью дополнительных работ, которые ранее «забыли учесть», навязывают заказчику оплату данных работ и материалов.

Олег Братушка: Необходимо составить дефектный акт, и в соответствии порядком, предусмотренным договором и законодательством, направить этот документ подрядчику.

Олег Братушка: Как правило, это можно сделать в досудебном и судебном порядке. По закону, в случае, когда подрядчик «накосячил», он должен все переделать за свой счет. Если подрядчик отказывается, то можно обратиться в суд. К иску необходимо приложить документы, подтверждающие выявленные дефекты.