Да / Нет
Ваш регион:
Портал "ВАШ ДОМ" - всё для строительства и ремонта
Все статьи :  Недвижимость  : Недвижимость

Мошенничество на рынке недвижимости: можно ли изобрести что-то новое? 

Вероятно, эта тема стара как мир, и новые способы мошенничества – всего лишь вариации старых, проверенных временем. Но при этом тема не теряет актуальности: обманутых не становится меньше. Информация об арестах черных маклеров публикуется в прессе и воспринимается как нечто обыденное.

Однако привычность явления не означает, что нужно прекратить просветительскую работу. Напротив, Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области организовала круглый стол на тему мошенничества и его современных проявлений в сфере недвижимости. Президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, президент ГК «Авентин» Валерий Виноградов рассказал об официальном понятии мошенничества и об основной цели каждого из них на рынке недвижимости – получить не собственность, а деньги. «Уязвимые категории граждан – дети, старики, больные, люди с алкогольной зависимостью, считает Валерий Виноградов. - Чем ниже социальный статус, тем больше риск попасть в сделку с мошенничеством.

Как правило, в сделках, длящихся длительный период, безопасность выше. Короткие сделки, когда доверие завоевывается на небольшой период времени, больше подвержены риску. Ассоциация предлагает несколько методов предупреждения мошенничества. Первое – это прозрачность сделки (у нас есть стандартный договор, который позволяет соблюсти это условие). Второе – это идентификация специалиста и компании. Третье – разъяснительная работа Ассоциации на круглых столах, конференциях, возможность проконсультироваться в Ассоциации у юриста».

Сложности при получении ипотеки и субсидий

Ирина Забродина, генеральный директор ООО «Центр Жилищного Кредитования» рассказала собравшимся о рисках, которые несут субсиденты и те, кто рассчитывает на ипотечный кредит. С ее точки зрения, надо больше говорить об этом: «Большинство заявок на покупку недвижимости идут с кредитными деньгами. Когда человек обращается в банк за получением кредита, он уверен, что сможет себе найти квартиру сам. Очень часто риэлторским компаниям приходится разбираться с такими заемщиками после того, как те уже вносят какие-либо средства в сомнительные строительные организации».

Ирина Забродина назвала такие риски, как неверная оценка имущества, которое оформляется банком в залог: сегодня оценочные компании, напуганные кризисом, занижают оценку, перестраховываются и оценивают ниже рынка. В результате человек не может получить сумму, одобренную в рамках андеррайтинга.

Также с ее точки зрения, обостряет риски принятый сегодня подход к качеству здания, в котором находится залоговый объект. Нужны услуги специалиста, который мог бы защитить интересы заемщика, если банк не одобрит объект. Отдельной строкой Ирина Забродина упомянула документы, риск их недостаточного изучения: кредитный договор, договор купли продажи - эти документы заемщик должен увидеть не в день, когда назначено его подписания.

Нужно акцентировать все подробности, детально изучить договор, в том числе и написанное мелким шрифтом. Эти вещи, эти возможности по времени должен предусмотреть профессионал.

Отдельно были упомянуты претенденты на различные городские субсидии. Их положение Ирина Забродина считает очень сложным, а высказывания представителей администраций по поводу легкости и скорости получения субсидий – лицемерными: «Субсиденты – категория, которая вызывает сочувствие.

Люди входят в программы, не понимают всю процедуру, которую им надо пройти. Они не осознают того объема средств, который получат – чаще всего эти средства невелики, меньше, чем то, на что они рассчитывают. Часто молодая семья успевает стать не молодой, когда наступает долгожданный момент получения субсидии. Организации, выделяющие субсидии, объясняют, что это быстро – получить деньги в банке, принести документы, оформить субсидию. На деле же это занимает длительное время. Сбербанк согласовывает параметры сделки до сделки. Это долго, но более или менее надежно, а банк «Санкт-Петербург», например, позволяет провести сделку по стандартным параметрам, а впоследствии начинает ее проверять. Риски расторжения сделки высоки, и в последнем случае – особенно».

Компетентен ли «чмак»?

Директор компании «НЕВСКИЙ ПРОСТОР» Александр Гиновкер вновь поднял вопрос о законодательных и исторических условиях, в которых может процветать мошенничество. По его подсчетам с момента отмены лицензирования уже 8 лет идут разговоры о росте мошенничества в недвижимости. Сейчас в СМИ себя позиционируют как агентства свыше 500 различных организаций и частных лиц. «Кто такой - частный риэлтор? - задается вопросом Александр Гиновкер. - Сегодня законодательство таково: если вы занимаетесь частной предпринимательской деятельностью, вы должны зарегистрировать юрлицо или стать предпринимателем без создания юридического лица – в этом случае претензий со стороны государства быть не может. Государство не требует никакого образования для работы в этой сфере. Это тоже питательная среда для мошенничества. Это как правило, человек, который никак свою предпринимательскую деятельность не оформляет. Компетентность его недоказуема. Эти люди не заключают никаких письменных договоров, не платят налогов, не отвечают за результаты своей деятельности».

По мнению Александра Гиновкера, покупателю важно сразу понять, с кем он имеет дело в контактном лице из рекламного объявления - с собственником, свободным агентом. (Так называемый «чмак» – частный маклер), или представителем агентства. Нетрудно сделать это, задав ряд вопросов. «Если агентство – не фирма-«однодневка», то у нее есть некая инфраструктура, - объясняет Александр Менделевич. - Сделку в них должны контролировать опытные специалисты, сдавшие квалификационный экзамен и имеющие опыт работы. К сделке привлекается собственный юрист компании. Во многих компаниях вообще ни одна сделка не проводится без участия юриста. Юридические вопросы требуют й компетентности. Покупатель страдает оттого, что нечетко прописаны права честного приобретателя. Права собственности зачастую оспариваются собственником. Например, клиент заключил договор с агентством на поиск квартиры.

Вариант был найден – в фирме, которая предоставляет крышу чмакам. Клиенту предложили заключить договор на услуги фирмы, на дальнейшее сопровождение сделки, на проверку всех документов и на проведение всей сделки. Клиент отказался, не увидел необходимости в проверке и в уплате денег. Через два месяца был судебный процесс по традиционной схеме: сделка осуществлялась по утерянным документам . Сегодня этот покупатель еще ходит по судам, и шансы его невелики. Если вы не хотите платить своему агенту по недвижимости, вы будете платить адвокату».

Банковская ячейка как центр конфликта

Генеральный директор компании «АЛЕКСАНДР» Сергей Сосновский согласен в этом с Александром Гиновкером - риэлтор должен обладать необходимыми компетенциями – это может обеспечить только компания. «У нас, например, лица, которые допускаются к сделкам, имеют целевую доверенность на это от компании, - говорит Сергей Сосновский. - Вообще постулат безопасности расчетов базируется на действующем законодательстве. Рассчеты – только по результатам регистрации прав собственности. Рассчеты, производимые до регистрации, несут значительные риски. Возможность передачи различных авансовых платежей до государственной регистрации прав, конечно, существует, но необходимо заключение договора соответствующей срочности действия с описанием всех сумм и всех тонкостей их передачи. И это должен быть скорее исключительный случай, с консультацией юриста. Но вопросы, связанные с изучением права собственности – это не просто изучение документов. Агент может обращаться к соседям, в ТСЖ, в паспортный стол, это комплексная услуга, которая позволяет проследить чистоту сделки. Нельзя сводить ее только к юридическому аспекту изучения документов».

Сергей Сосновский вкратце описал схемы риски самостоятельных расчетов : возможность шантажа здесь остается даже уже при переданных правах собственности. Мебель, дорогие ремонты, коммуникации – все взаиморасчеты, касающиеся квартиры, должны быть учтены в договоре, в пункте о взаиморасчетах. Кроме того, Сергей Сосновский призывает участников сделки указывать полную стоимость договора: «Здесь мы можем только рекомендовать, но обычно покупатель и продавец сами договариваются о сумме, которая будет вписана в договор. Мы рекомендуем указывать эту сумму полностью, поскольку это может быть впоследствии очень трудно доказать, даже при наличии расписки, что на деле оговоренная сумма была более высокой».

Еще одно тонкое место, по его мнению, это закладка денег в банковскую ячейку. Если не оговариваются все нюансы с описью имущества и порядком его передачи, именно банковская ячейка является центром всех конфликтов. Сергей Сосновский рекомендовал услугу банка банках «Эксперт-сейфинг»: сюда включается покупатель и продавец, эксперт от банка. В этом случае рассчет происходит после предъявления эксперту пакета документов, связанных с переходом прав собственности. Александр Гиновкер уточнил, что большая затяжка выдачи документов ФРС провоцирует эти ситуации мошенничества: «Мы не знаем теперь – задержка по причинам проблем или просто опоздание. Человек может придти с профессионально нарисованной выпиской из ЕГРП – и получить деньги из ячейки. Договор эксперт-сейфинга не спасает от профессиональнрых мошенников. Агентурные действия специалистов из агентств недвижимости (опросы соседей и пр.) тут бывают необходимы». «Важно – понимание прозрачности сделки, отсутствие в ней черных пятен, - сказал директор агенства «АЛЕКСАНДР». - Используйте те механизмы, которые дает Ассоциация риэлторов: проверить компанию или агента через единый реестр, который нами создан. В сложном случае можно также подать заявление в комиссию по профессиональной этике, которая имеет большой опыт работы в этой сфере».

Ассоциация недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области действительно ведет реестр всех лиц, которые работают агентствах недвижимости, входящих в ассоциацию. Это, разумеется, не черный список, а скорее ознакомительный документ. Если накапливается история претензий к какому-либо агенту, обратившийся будет об этом осведомлен и сможет получить более подробную информацию в указанном агентстве. Эта и другие инициативы Ассоциации направлены на уменьшение количества мошенничеств на рынке недвижимости - как их старых, так и новых вариаций.

Елена Горелкина, Restate.ru

Дата публикации 14.01.11




Добавить комментарий

Комментарии

(0)

Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Предложение, от которого нельзя отказаться! – что и как нужно сделать для обеспечения лучшего покупателя на ваш объект.
Готовность посмотреть на тему продажи с другой стороны, глазами потребителя, обещает - и предоставляет - великие преимущества по контролю всего дела. Трезвому и... Подробнее
Служу клиенту!
«Эра просвещенного потребителя» - пожалуй, лучшее определение, характеризующее состояние рынка строительства и недвижимости в России. Нынешнего клиента «уже не возьмешь»... Подробнее
Состояние российского рынка быстровозводимых зданий
Кризис привел к сокращению строительной области: кредиты стали недоступны, сократился спрос, резко упали цены на основные строительные материалы, в том числе, на... Подробнее



Все статьи:      «Недвижимость» (166) >> «Недвижимость» (166) >>


Смотри также: Каталог «Недвижимость» >>
Фотогалереи (3) >>
Статьи (166) >>
ГОСТы (1) >>
Нормативные документы (3) >>
ВСН (1) >>
Задать вопрос в форуме >>
Строительные блоги (1) >>
Подписка на рассылки >>
VashDom.Ru: перейти в раздел
  поиск
   
 
 Copyright © 1999-2016 ВашДом.Ру - проект маркетинговой группы "Текарт"
 По вопросам связанным с работой портала вы можете связаться с нашей службой поддержки или оставить заявку на рекламу.

Рейтинг@Mail.ru
наверх