Перестройка нежилого помещения – перепланировка или реконструкция? 

В один прекрасный момент каждый собственник нежилого помещения или объекта сталкивается с необходимостью его модернизации -изменений, касающихся размера комнат, их функционального назначения, необходимостью дополнительных входов/выходов на улицу, инженерных коммуникаций или их переноса в другое место и т.д.

Существует два типа работ в нежилых помещениях – реконструкция и перепланировка. И то, и другое требует согласования с соответствующими госорганами, но сама процедура их узоканивания отличается. Поэтому, приступая к планированию изменений нежилого помещения или объекта, необходимо определить тип планируемых при ремонте работ, чтобы узаконить перепланировку.

Перепланировка носит локальный характер. Это изменение геометрии помещения внутри его границ, не меняющее общую площадь, например, смена функционального назначения комнат, их объединение и разделение путем сноса, переноса или возведения ненесущих перегородок. Следует отметить, что не существует какого-либо документа, вводящего термин перепланировки для нежилых помещений. Данный термин устанавливается статьей 25 Жилищного кодекса РФ только для жилых помещений. Несмотря на отсутствие юридического определения, понятие перепланировки нежилых помещений на практике широко применяется.

Реконструкция – более глобальное понятие, определяемое пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. В этом случае меняются технические характеристики помещения/объекта: общая площадь - за счет пристроек, количество этажей – за счет надстроек.

Производимые при ремонте нежилого помещения работы, могут быть отнесены к перепланировке, если содержатся в списке Постановления Правительства Москвы № 432 от 27 авгусста 2012 года. Также работы не требующие получения разрешения на реконструкцию (оно же разрешение на строительство согласно п. 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ) перечислены в пункте 17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

В зависимости от типа производимых работ отличается и порядок получения на них разрешения. Разрешение на перепланировку нежилого помещения в жилом доме, то есть его узаконивание, необходимо получать в Жилищной иснпекции согласно Постановлению Правительства Москвы № 508, если оно расположено в Москве, и в органе местного самоуправления, если оно расположено в других городах.

Если нежилое помещение расположено в отдельном нежилом здании, то узаконивание такой перепланировки производится сразу в отделениях БТИ.

Если же проводимые работы относятся не к перепланировке, а к реконструкции то узоканивать его необходимо в Мосгорстрое. Это очень длительный и трудный процесс.

На самом деле неспециалисту сложно разобраться во всех юридических нюансах перепланировки/реконструкции коммерческой недвижимости. Поэтому перед тем, как заняться таким серьезным и весьма затратным делом, как ремонт нежилого помещения или объекта, стоит обратиться за консультацией к профессионалам.