Аванс или задаток? 

Итак, после многочисленных просмотров собственник наконец  полностью согласен на условия, а покупатель понял, что это квартира – его будущий дом, уютный и единственный. Наступает период подготовки к госрегистрации сделки, но просто ударить по рукам – не самый надежный способ, поэтому в ход идут материальные гарантии – аванс или задаток, позволяющие сторонам спать спокойно, пока идут бюрократические процедуры.

В чем разница?

Если все участники сделки оказываются честными, правдивыми и выполняют свои обещания, то различий между авансом и задатком они просто не заметят. Но вот если что-то идет не так, ситуация развивается по совершенно различным сценариям. В случае с использованием аванса уплаченные деньги просто возвращаются покупателю. Штрафы и пени ни с кого не взимаются, хотя не состоявшийся не по своей вине покупатель имеет право потребовать проценты за «пользование» его деньгами (п. 4 ст. 487 ГК РФ). Если же вносился задаток (частичная оплата покупки с прописанной ответственностью обеих сторон), имеет значение, кто виноват: если покупатель «передумал», то на возвращение денег он может не рассчитывать, а если «передумал» продавец, сумма задатка возвращается в двойном размере (например, задаток 100 тыс. рублей, тогда вернуть нужно будет 200 тыс. рублей).

Документы

Соглашение о задатке, независимо от его суммы, всегда должно быть оформлено письменно. Это может быть сделано как отдельным документом, так и включением пункта в договор купли-продажи. Если это соглашение, оно может быть составлено в произвольной форме, но должно содержать реквизиты сторон (ФИО или наименование организации, паспортные данные или реквизиты, место жительства или юридический адрес), сумму задатка, сроки исполнения обязательств и сам объект недвижимости с указанием адреса и других характеристик, позволяющих точно определить его, и все это должно быть подтверждено подписями сторон.

Соглашение об авансе составляется таким же образом. Возможно также составление односторонней расписки от получателя аванса. Любая устная договоренность о задатке или неверно оформленное соглашение о его внесении приводит к тому, что официально эта сумма будет считаться авансом
(п. 3 ст. 380 ГК РФ: «сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное»).

Плюсы, минусы и риски

Получается, что аванс сегодня менее выгоден для покупателя. Поскольку в законодательстве отсутствует его подробное описание, это дает простор для мошенничества: недобросовестные продавцы могут брать именно авансы с целью беспроцентного пользования деньгами нескольких потенциальных покупателей. А в случае растраты аванса продавцом или просто нежелания его возвращать, даже путем судебных разбирательств вернуть деньги будет совсем не просто. Много вопросов возникает и в том случае, если у квартиры несколько собственников (кому из них отдавать аванс?). Поэтому, передавая деньги, не лишним будет удостовериться, что продавец собрал полный пакет документов, чтобы в последний момент не выяснилось, что право собственности не перейдет к покупателю, а вопрос возврата аванса останется открытым. Выходит, что задаток для покупателей выгоднее, но в случае привлечения кредитных средств стоит быть осторожнее: нет гарантий, что банк перечислит средства в срок, а может и вовсе не одобрить ипотеку. В этом случае вся сумма останется у продавца.

Средняя сумма задатка – 5-10% от стоимости квартиры.  Желание собственника получить задаток в большем размере (25-40% от стоимости квартиры) должно насторожить покупателя.

Для продавца задаток менее привлекателен также из-за сроков: затягивание оформления сделки (например, в связи с неготовностью документов или отсутствием согласия других членов семьи) может привести к дополнительным расходам.

Мировой опыт

В европейских странах аванс, как правило, называют депозитом. Его размер напрямую зависит от суммы сделки. На Кипре, например, это от 1 до 5 тыс. евро. В случае срыва сделки по вине покупателя, депозит ему не возвращается. На Лазурном берегу Франции покупатель вносит деньги (5-10% от цены объекта) на специальный счет, защищенный законодательством, после заключения предварительного договора купли-продажи. С этого момента у сторон есть семь дней на раздумья: в случае отказа в этот период неустойка не платится. Если же покупатель думает дольше, но все равно избегает покупки, то он обязан оплатить все затраты продавца, а также лишается аванса (за исключением форс-мажорных обстоятельств, которые внесены в предварительный договор, например, отрицательный ответ банка).

В США риски, связанные с участием в сделке банка, сведены к минимуму, т.к. подписание «предложения» (предварительного договора купли-продажи) предполагает приложение к нему письма-обязательства банка о предоставлении ипотечного кредита. Аванс вносится в виде чека, на основании которого риэлтор депонирует (резервирует) определенную сумму на счете покупателя (например, 5 тыс. долл. при стоимости дома 100 тыс. долл.), а в день сделки последний приносит чек на оставшуюся сумму (95 тыс. долл.), и все деньги перечисляются компании, осуществляющей расчет. Штрафы и случаи, по которым сделка может быть прервана, прописываются в «предложении». В некоторых штатах (Нью-Джерси) внесение аванса происходит в два этапа:

1 тыс. долл. на первоначальном этапе, чтобы подтвердить серьезность намерений, и 5-20% от цены объекта в стадии «окончательного контракта» – после адвокатской проверки законности и юридической чистоты сделки. «Первый аванс» в случае разногласий возвращается в полном объеме, второй же работает по принципу нашего задатка: покупатель при отказе теряет внесенный депозит, а если отказывается продавец, то сумма задатка возвращается в двойном размере. Если же в последний момент банк все-таки отказывает (окончательный ответ банка в США получают обычно через 30-45 дней, а за это время в жизни заемщика иногда происходят серьезные перемены, вплоть до потери работы), сделка прекращается с возвратом депозита, но сопутствующих расходов (оценка недвижимости и пр.) уже не вернуть.

Материал подготовлен при участии
Дмитрия Дёмина, ЦН «Бэст»,
Игоря Кирилова, ГК «Новосёл»,
Натальи Дюбоск, АН DOMDAZUR (Франция),
Любы Хаббард, Associate Broker, GRI (США),
Ильи Биткова, риэлтора Coldwell Banker Residential Brokerage (США)
и Романа Стариковича, директора ReLux Estates (Кипр).

http://nedv.info/