Да / Нет
Ваш регион:
Портал "ВАШ ДОМ" - всё для строительства и ремонта
Все статьи :  Полезное  : ЖКХ, недвижимость, реформы …

Азбука коммунального управления. 

Один из главных признаков российской реформы ЖКХ – появление независимых управляющих компаний (УК) – структур, выполняющих роль посредника в расчетах между собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов, а также осуществляющих эксплуатацию жилых зданий. Сегодня на плечи УК ложится все бремя накопленных в отрасли проблем. Опыт реформы показал, что далеко не каждая из них успешно справляется со своими задачами, однако есть и такие организации, деятельность которых подтверждает: успешный бизнес в ЖКХ все-таки возможен.

Утром трубы, вечером деньги

Современный Жилищный кодекс предполагает, что на рынке должны остаться только коммерческие УК, конкурирующие между собой за обслуживание многоквартирных домов. В свою очередь, собственники помещений в таких зданиях должны выбрать один из трех способов управления своим имуществом:

  • непосредственное (общим собранием),
  • с образованием юридического лица (ТСЖ)
  • или жилищного кооператива либо управляющей компанией (по договору с собственниками).

Однако и в первых двух случаях жильцам вовсе не обязательно обслуживать дом своими силами, да и вряд ли это возможно (если речь идет о многоквартирном здании). На практике чаще всего обслуживанием дома по договору с собственниками занимается УК.

Здесь нужно отметить, что по сути управляющая компания – это биллинговая структура, осуществляющая и координирующая взаиморасчеты между собственниками жилья и поставщиками ресурсов (воды, тепла, электрической энергии), а также подбирающая подрядчиков для технического обслуживания и ремонта зданий и инженерных систем.

Именно в этом и состоит понятие «управления», и именно так работают подобные компании за рубежом. В нашей стране ситуация несколько иная, поскольку еще очень велико влияние сложившегося за долгие годы стереотипа эксплуатационных контор: ЖЭКов, а затем ДЕЗов. Да и подрядчиков, способных качественно и недорого выполнять обслуживание домового хозяйства, пока не так просто найти, а потому УК предпочитают держать в штате собственных специалистов.

Однако можно сказать, что те процессы, которые происходят сегодня в коммунальной отрасли, являются первым шагом к разделению функций между обслуживающими предприятиями и появлению полноценных УК, не имеющих материальных интересов в «хозчасти».

Деятельность управляющих компаний в настоящее время не подлежит лицензированию, поэтому теоретически она открыта для всех желающих. Еще совсем недавно основную массу УК составляли бывшие муниципальные учреждения, отвечавшие за содержание жилого фонда. И тем не менее на рынок выходят новые операторы. «Если год-два назад жители некоторых многоквартирных домов впервые получили возможность выбора частной управляющей компании вместо муниципальной, то сегодня мы наблюдаем процесс, когда основная конкуренция разворачивается между частными управляющими компаниями», – отмечает руководитель УК «Райжилуправление» (г. Ижевск) Рауф Кутдузов.

Таким образом, начинают работать рыночные механизмы, и в сфере ЖКХ возникает конкуренция, столь необходимая для поддержания высокого качества услуг. Что же представляют собой УК «новой формации», откуда они приходят на рынок?

«Раньше мы занимались различными монтажными работами, связанными с отоплением и канализацией. Набрав определенный опыт и солидную клиентскую базу, решили расширить сферу деятельности и создать управляющую компанию. Сегодня только в Находке мы обслуживаем 26 домов», – рассказывает Алексей Евстропов, технический директор УК «Сантехсервис» (г. Находка, Приморский край). Специалист уверен, что обычное ТСЖ (до 100-200 квартир в доме) не обойдется без услуг управляющей компании, т.к. содержать собственный штат слесарей и сантехников невыгодно. Кроме того, некоторые виды работ, связанные, например, с ремонтом тепловых пунктов, требуют высокой квалификации.

Ошибкой многих новоиспеченных УК становится стремление получить быструю прибыль. Некоторые эксплуатирующие организации стремятся собрать с жителей как можно больше денег, но сами с ними расставаться не спешат. Вряд ли подобный подход можно считать разумным, поскольку в ЖКХ, как и в любой другой сфере бизнеса, для получения прибыли необходимы первоначальные вложения. Например, заменив в доме изношенные стояки или отремонтировав кровлю, УК будет на несколько лет избавлена от расходов на их ремонт и содержание.

Подтверждают это и слова министра регионального развития России Сергея Круглика: «Кризис особенно ярко высветил пестроту появившихся в управлении жилищно-коммунальным хозяйством бизнес-структур. Как оказалось, они по-разному отнеслись к возможности проявить себя на рынке, объем которого составляет триллионы рублей. По нашим расчетам и выводам экспертов при сложившейся конъюнктуре можно извлекать стабильный доход в течение 25 лет.

Рентабельность – от 3 до 5% – не так велика, как, скажем, в сырьевых отраслях или на потребительском рынке. Привлекательными являются стабильность и перспективность прибыльной работы».

Меньше на отопление – больше на ремонт

Надо отметить, что выйти даже на небольшую норму прибыли начинающей УК довольно непросто. Дело в том, что существующие сегодня тарифы несбалансированны: 80% квартплаты составляют платежи за тепло и воду. Оставшихся средств на обслуживание дома, как правило, не хватает. Иногда УК не может на эти деньги даже набрать достаточное количество персонала.

«Сегодня между жильцами и управляющими компаниями существует перекос ответственности в сторону последних. УК вслед за бывшими ЖЭКами вынуждена вести хозяйство практически без участия собственников квартир, – считает Татьяна Кислякова, директор по продажам и маркетингу российского представительства компании Kamstrup, мирового лидера по производству приборов учета тепла. – Невозможность провести те или иные работы из-за отсутствия средств – проблема УК. Собственник же во многих случаях играет роль стороннего наблюдателя и критика. От жильцов очень редко исходит инициатива, а принятие того или иного решения нередко затягивается из-за невозможности собрать достаточное количество членов ТСЖ для голосования».

Именно по причине «отстраненности» собственников от коммунальных вопросов собственного дома управляющие компании нередко оказываются наиболее заинтересованными в снижении расходов жильцов на тепло, электроэнергию и воду.

«В нашем городе сильно изношено порядка 90-95% жилого фонда. Его содержание и ремонт требуют огромных затрат, однако все, на что мы можем сегодня рассчитывать – 4 руб. 32 коп. с квадратного метра площади согласно действующей тарифной сетке. Очевидно, что этих денег практически ни на что не хватает, мы с трудом балансируем на грани убытка, – рассказывает Юрий Холопов, директор УК «Домоуправ» (г. Старица Тверской обл.). – Многие жильцы, правда, понимают сложность положения и по собственной инициативе выделяют дополнительные средства на ремонтные работы. Однако их возможности тоже ограничены, а платежи за коммунальные ресурсы и так «съедают» ежемесячно немалую сумму (в основном это расчеты за отопление, ведь 1 гигакалория стоит у нас 1154 руб.). Снижение этих затрат позволит перераспределять больше средств на приведение домов в надлежащее состояние».

Неудивительно, что многие УК сегодня советуют собственникам оптимизировать их коммунальные расходы, в частности, с помощью приборов учета тепла. «После установки теплосчетчиков, а также проведения необходимых мер на объектах (утепления домов, модернизации тепловых пунктов и систем отопления) средняя экономия на коммунальных платежах составляет у нас 50%. Есть и такие дома, где этот показатель составил 60%, – говорит руководитель УК «Сантехсервис» Алексей Евстропов. – Молва по городу разнеслась очень быстро, и теперь многие дома просят взять их под свое управление и поставить теплосчетчики».

Однако установка приборов учета тепла требует обдуманного подхода. Поспешные решения часто приводят к разногласиям между собственниками жилья (а значит, и УК, представляющими их интересы) и поставщиками тепловой энергии. Как правило, конфликты возникают из-за низкой отказоустойчивости и невысокой метрологической стабильности теплосчетчиков. «Мы осведомлены о проблемах, с которыми сталкиваются многие эксплуатирующие организации, использующие дешевые приборы учета, – говорит Юрий Холопов. – Поэтому мы сразу остановили свой выбор на датских теплосчетчиках MULTICAL®, как наиболее надежных и долговечных. Кроме того, они комплектуются автономными элементами питания, обеспечивающими работу приборов в течение 10 лет. Для нас это немаловажно, т.к. сбои в работе систем электроснабжения зданий старой постройки случаются довольно часто».

Лицом к потребителю

Наряду с необходимостью оптимизировать затраты на коммунальные ресурсы перед каждой УК стоит задача формирования гибких тарифов на свои услуги. Очевидно, что нельзя использовать одни и те же расценки, принципы начисления для новостроек, «хрущевок» и, например, зданий довоенной постройки.

Некоторые эксперты предлагают вообще отказаться от практики тарификации коммунальных услуг на основе расценок, утверждаемых местными муниципальными органами, считая, что собственники и УК всегда смогут договориться сами.

И тому есть примеры. «Мы стараемся быть максимально открытыми для собственников. Если у жильцов дома не хватает средств, мы выходим на общее собрание, приводим необходимые расчеты и предлагаем решение, – рассказывает Виталий Пасечников, генеральный директор ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» (г. Новосибирск). – Если в доме живут одни пенсионеры, доходы которых ограничены, то по решению общего собрания можно пойти на снижение периодичности работ или предложить жителям часть работ выполнять самостоятельно. Например, у нас есть дома, где принято решение выполнять уборку подъезда силами самих жильцов. Если собственники квартир принимают решение платить уборщице, к примеру, 10 тысяч рублей в месяц и спрашивать с нее по полной программе за чистоту в подъезде, то мы проводим соответствующую корректировку начислений квартплаты. И такие дома у нас тоже есть».

Подобный принцип вполне отражает рыночный характер реформы. Цены на услуги должны не спускаться по указке сверху, а формироваться на основе здоровой конкуренции и объективных условий рынка.

Первостепенной задачей управляющих компаний является создание прозрачной системы расчетов потребителей с поставщиками коммунальных ресурсов. Только в этом случае УК смогут выполнять свое основное предназначение: контролировать получение и оплату услуг собственниками, а в случае необходимости – отстаивать интересы последних, в том числе и в судебных инстанциях. Одним из необходимых для этого инструментов являются современные приборы учета – простые в использовании и имеющие глубокие архивы. Так, например, теплосчетчики MULTICAL® могут быть оснащены модулями для удаленного считывания показаний, позволяющими оперативно получать результаты учета и архивные показания не только теплоснабжающей организации, но и управляющей компании, а также самим собственникам.

Обратная связь с жильцами, их информирование о путях снижения коммунальных расходов играют важную роль в работе хорошей УК. К примеру, дома, оборудованные приборами поквартирного учета и регуляторами на радиаторах, имеют большой потенциал экономии. Но если жильцы не проинформированы об этих возможностях, эффекта не будет. «Мы советуем, например, выставлять минимальный температурный режим радиаторов на время длительного отсутствия, – рассказывает Ирина Горбунова, представитель УК (г. Ярославль). – Это позволяет максимально снизить плату за услугу, которой жильцы фактически не пользовались». Такого рода забота о собственниках помещений тоже входит в компетенцию современной управляющей компании.

Залог успешного бизнеса в ЖКХ – положительная динамика показателей качества жизни жильцов многоквартирных домов. А это и улучшение состояния жилого фонда, и повышение качества коммунальных услуг, и оптимизация их стоимости, и прозрачность системы расчетов с потребителями. Сегодня это необходимые факторы формирования цивилизованного рынка. А значит, только работая на благо своих клиентов и, что не менее важно, в содействии со своими клиентами, управляющие компании могут обеспечить собственную экономическую стабильность.

Пресс-служба Kamstrup

Дата публикации 24.02.16




Добавить комментарий

Комментарии

(1)

Albina  Написать [09.08.2010 - 18:30]

отлично, но как это исполнить?
тяжело, но нужно?

Оценка: 
 (отлично)




Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Нетипичный" капремонт
Много нюансов, характерны для зданий того или иного типа. Рассмотреть их все, пожалуй, невозможно. Однако следует помнить, что, несмотря на наличие многих схожих... Подробнее
10 способов экономии для домовладельца
Миллионы наших соотечественников, которые уже имеют индивидуальный дом в городской черте, сельской местности или дачном поселке, прекрасно знают, что кроме несомненных... Подробнее
Энергосбережение как комплексная категория
Чем больше мы говорим об энергосбережении в ЖКХ, тем дальше углубляемся в оценку эффективности и преимуществ тех или иных отдельных технических решений, забывая подчас,... Подробнее



Все статьи:      «Полезное» (461) >> «ЖКХ, недвижимость, реформы …» (87) >>


Смотри также: Каталог «Полезное» >>
Фотогалереи (14) >>
Статьи (461) >>
ГОСТы (1431) >>
СНиПы (45) >>
СанПиНы (2) >>
Нормативные документы (9) >>
ВСН (12) >>
Задать вопрос в форуме >>
Строительные блоги (31) >>
Подписка на рассылки >>
VashDom.Ru: перейти в раздел
  поиск
   
 
 Copyright © 1999-2016 ВашДом.Ру - проект маркетинговой группы "Текарт"
 По вопросам связанным с работой портала вы можете связаться с нашей службой поддержки или оставить заявку на рекламу.

Рейтинг@Mail.ru
наверх