Да / Нет
Ваш регион:
Портал "ВАШ ДОМ" - всё для строительства и ремонта
Все статьи :  Полезное  : ЖКХ, недвижимость, реформы …

Образец для подражания 

Споры о том, способны ли собственники жилья самостоятельно эффективно управлять многоквартирным домом, не утихают с 1996 года, когда в российском законодательстве было впервые введено понятие ТСЖ. Тем не менее, сегодня есть достаточно примеров, которые наглядно доказывают, что кондоминиум — наиболее эффективная форма управления жилой недвижимостью. Мы встретились с Людмилой Кайсаровой, заместителем председателя ТСЖ «Арбатец», одного из наиболее успешных в столице, и выяснили, в чем заключается секрет процветания.

Людмила Ивановна, в каком году было создано ваше ТСЖ?

Решение мы приняли в 2006 году, когда после вступления нового Жилищного кодекса 2005 г. встал вопрос о выборе способа управления домом. Собрание провели в мае 2007 года, а зарегистрировали ТСЖ — в августе.

Это было совершенно логичным развитием событий. Дом наш не очень большой — 72 квартиры, причем многие люди живут здесь еще с момента постройки. Многие друг друга хорошо знали, и все знали наши проблемы и хотели их решить. Кроме того, у нас была очень сильная старшая по дому, Инна Львовна Крупенина, и достаточно энергичный актив.

Сколько лет дому?

В 2013 году исполняется 50. Это одноподъездная 9-этажная «хрущевка» 18-й серии, 1963-го года постройки. Изначально эти дома строили с расчетом, что в них никогда не будет капитального ремонта: проектный срок эксплуатации составлял 25 лет. Поэтому даже стояки горячей и холодной воды, канализации в санузлах были замурованы в стены — их замена не предусматривалась.

Однако прошло уже 50 лет — два срока эксплуатации. И был ли в итоге за все это время хоть один капитальный ремонт?

В 1982 году как раз сделали новые открытые стояки холодной и горячей воды. Тогда уже было совершенно ясно, что переселять людей из «временных» хрущевок никто никуда не собирается. Еще поменяли газовые плиты и сделали косметический ремонт — обои, линолеум... Больше ничего. Это конечно было для нас очень важно, но полноценным капремонтом все же не являлось. И проблемы, которые оставались на тот момент и продолжали копиться годами, стали решаться только после того, как мы сами взялись за дело. Создавая в доме ТСЖ, мы преследовали две основные цели — оформить в собственность землю, чтобы защитить прилегающую территорию от точечной застройки, и привести в порядок наш дом.

От застройки удалось «отбиться»? Это же настоящий бич был для Москвы в последние 20 лет.

Пока получалось. Хотя есть опасения, что результат каких-нибудь неведомых публичных слушаний по вопросам застройки микрорайона может стать для нас неожиданностью: за последний год глава управы сменился дважды, причем второй раз — после коррупционного скандала. И что там в этот период происходило — никому не ведомо.

А что с ремонтом?

Первый раз он был у нас в 2008 году — и, как говорится, первый блин всегда комом. Несмотря на то, что уже действовала федеральная программа капремонта (в рамках закона № 185-ФЗ), Москва в бытность мэра Юрия Лужкова в ней не участвовала, и нам нужно было попасть в какую-то городскую программу. Очень долго нас не хотели включать ни в какие списки, говорили, что раз у нас ТСЖ, то мы должны делать все за свой счет. Однако в конце концов наши усилия увенчались успехом.

Тем не менее, выборочный капитальный ремонт, который нам тогда сделали, ремонтом был только на бумаге. Более того, недобросовестные подрядчики ухитрились окончательно испортить нам и без того порядком обветшавшие кровлю и водостоки. Единственные положительные итоги того ремонта — замена части трубопроводов в подвале, установка общедомовых приборов учета, мусоропровода и внутренней облицовки лифта. Причем по документам значилась установка новой кабины, а на деле ее просто перелицевали. Вообще тогда в смету много всего было вписано, чего на самом деле не делали. В квартиры мы их не пустили, видя, какое они творят безобразие.

Потом были многочисленные письма, заявления и жалобы в разные инстанции с нашей стороны, реакция на которые была не всегда адекватной. В итоге помогли Федеральная антимонопольная служба, Мосжилинспекция и институт «МосжилНИИпроект». Был обнаружен подлог технического заключения по нашему дому: в оригинальном значился 65%-ный износ инженерных систем (а это под полную замену), а в конкурсном — 38%-ный. К ответственности тогда никого не привлекли, а получилось что-то типа мирового соглашения: в качестве компенсации за все наши мучения нам смонтировали на доме вентфасад с облицовкой из керамогранита.

Из вашей истории следует, что был и второй заход?

И второй, и третий. О втором я уже начала говорить — в 2009-2010 гг. нам утеплили фасад. Одновременно произвели замену окон и остекление балконов, а также утепление фундамента.

Однако требовалась модернизация системы отопления, поскольку у нас были очень серьезные проблемы по этой части, в том числе вызванные неравномерным распределением тепла по дому. К примеру, при морозе в -28°C в квартирах, расположенных ближе к лестнице, наблюдался серьезный перетоп, температура воздуха доходила до +26°C. И в то же самое время в угловых квартирах было зябко, порядка +14-16°C, мы с октября по май не выключали электрообогреватели, и это, конечно, влетало нам в копеечку. Правда, после установки вентфасада обитатели угловых квартир вздохнули с облегчением: +18-20°C — и можно обходиться без электрообогревателей. Но зато в центре дома стало еще хуже: +28-30°C в морозы. Так что мы тогда думали даже не об экономии — главное обрести комфортные условия для жизни, это была наша основная цель.

Как вы решили эту проблему? Что вообще нужно делать, чтобы оптимизировать режим теплоснабжения в доме?

Сначала, в 2011-м, на всех отопительных стояках были установлены автоматические балансировочные клапаны AB-QM, а в квартирах — новые отопительные приборы с автоматическими радиаторными терморегуляторами Danfoss. Затем, осенью 2012 года, перед началом отопительного сезона, смонтировали в подвале автоматический узел управления (АУУ) с погодозависимым регулированием. Модернизация проводилась в рамках новой московской программы капитального ремонта, которая действует с 2011 по 2016 год.

Конечно, в общем случае необходимо детальное обследование дома, но нам задачу облегчило решение, которое предложил институт «МосжилНИИпроект». Здесь, совместно с компанией «Данфосс», разработали типовые проекты реконструкции и автоматизации системы отопления для большинства серий жилых домов, которые строились в Москве в разные годы. Как нам объяснили специалисты, в типовом проекте уже учтено все — от мощности отопительной системы и теплопроводности фасадов до габаритов подвальных помещений, где устанавливается оборудование теплового узла. Сами АУУ тоже производятся серийно, по типовому проекту. Это не только ускоряет процесс, но и позволяет сэкономить приличную сумму на проектировании. Главное — провести модернизацию в комплексе, довести ее до логического завершения.

Ощущаете ли вы итоги модернизации?

Конечно. Например, если ЦТП дает на дом воду с температурой 120°C, то автоматика АУУ сбрасывает ее примерно до 60-62°C — с утепленным фасадом и новыми окнами нам внутри больше не нужно. При этом в квартирах всегда стабильно +23°C, сколько бы не было на улице, поэтому мы чувствуем себя хорошо, все довольны.

Разве так бывает, чтобы все были довольны? Например, я слышал, что многие скептически относятся к радиаторным терморегуляторам: говорят, что после их установки радиаторы греются слабее.

Это потому, что люди часто путают причину со следствием. Разогрев отопительных радиаторов — не самоцель, они предназначены для подогрева воздуха в квартирах до комфортной температуры. По логике, если требуемое значение достигнуто, то радиатор должен отключиться (то есть остыть), а при снижении температуры воздуха — нагреться снова. Но для этого нужно какое-то автоматическое устройство, которое будет измерять температуру воздуха в помещении и управлять подачей горячей воды в радиатор. Эту функцию и выполняет радиаторный терморегулятор, причем каждый может установить с его помощью то значение температуры воздуха, которое для него наиболее комфортно, просто повернув регулировочную рукоятку. И как только температура в комнате превышает заданное значение на 1°C, терморегулятор отключает радиатор, поэтому тот и остывает. Просто многие люди привыкли, что батареи в квартире должны быть горячими, и воспринимают это как тревожный сигнал, уже инстинктивно опасаясь перебоев в теплоснабжении. Если же проверить температуру в комнате — все сразу встанет на свои места.

Наш председатель, Алексей Светозарович Засимов, инженер-теплоэнергетик по образованию. Он проводил большую разъяснительную работу с соседями, объяснял, как функционирует система, делал контрольные замеры температуры воздуха в квартирах. В подъезде на видном месте долго висела инструкция по пользованию терморегуляторами, а желающим он ее специально распечатывал. В результате у наших соседей есть понимание и нет негатива в отношении современных технологий.

Как такая модернизация отразилась на коммунальных платежах?

Зимой 2012-2013 гг. у нас в счетах суммы за тепло были такими же, как в 2009 году. Можно считать, что мы платим за отопление по тарифам четырехлетней давности, и все это — благодаря полученной экономии. Я общалась с людьми, которые живут точно в таком же доме, как наш, и они платят за тепло почти на 60% больше. Это даже более значительная разница, чем предусмотрена проектом реконструкции, в котором заложено около 40% экономии тепла. Сейчас в нашем доме среднее теплопотребление составляет 0,0009 Гкал/м2, это в 1,5-2 раза ниже, чем по Москве, даже в новых районах. Хотя повторюсь: для нас не это было главным.

Вы как-то обмениваетесь опытом с другими ТСЖ?

Конечно, мы сотрудничаем с «Центром реформы ЖКХ», в этом году уже дважды к нам приходили экскурсии в рамках программы обучения для председателей ТСЖ, которую финансирует новое Правительство Москвы. Также приезжал специалист из компании «Данфосс», провел семинар, ответил на вопросы экскурсантов. Это интересно и нам, и городу.

Какие у вас планы на будущее?

Нужно все-таки отремонтировать кровлю и хотелось бы заменить лифт — все остальное нас теперь в принципе устраивает. Ну а дальше — уже чисто для души. Например, мы благоустроили свой подъезд — на первом этаже установили кованые балясины и дубовые перила, а под лестницей оборудовали колясочную. В подъезде у нас энергосберегающее лампочки по 4-8 ватт, некоторые с датчиками движения. Места для консьержки у нас нет, поэтому на обе двери подъезда мы установили домофоны, в результате уменьшилось количество мусора от рекламных листовок и стало гораздо безопаснее. А зимой наш председатель всегда ставит в подъезде елку, и все соседи ее наряжают: она стоит и сверкает гирляндами с 25 декабря по 20 января.

Главное — создать себе комфортные во всех смыслах условия для жизни, чтобы было тепло не только в доме, но и в душе. С мыслями об этом мы и живем.

Подготовлено пресс-службой «Данфосс»

Дата публикации 29.11.13




Добавить комментарий

Комментарии

(0)

Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Нетипичный" капремонт
Много нюансов, характерны для зданий того или иного типа. Рассмотреть их все, пожалуй, невозможно. Однако следует помнить, что, несмотря на наличие многих схожих... Подробнее
10 способов экономии для домовладельца
Миллионы наших соотечественников, которые уже имеют индивидуальный дом в городской черте, сельской местности или дачном поселке, прекрасно знают, что кроме несомненных... Подробнее
Энергосбережение как комплексная категория
Чем больше мы говорим об энергосбережении в ЖКХ, тем дальше углубляемся в оценку эффективности и преимуществ тех или иных отдельных технических решений, забывая подчас,... Подробнее



Все статьи:      «Полезное» (461) >> «ЖКХ, недвижимость, реформы …» (87) >>


Смотри также: Каталог «Полезное» >>
Фотогалереи (14) >>
Статьи (461) >>
ГОСТы (1431) >>
СНиПы (45) >>
СанПиНы (2) >>
Нормативные документы (9) >>
ВСН (12) >>
Задать вопрос в форуме >>
Строительные блоги (31) >>
Подписка на рассылки >>
VashDom.Ru: перейти в раздел
  поиск
   
 
 Copyright © 1999-2016 ВашДом.Ру - проект маркетинговой группы "Текарт"
 По вопросам связанным с работой портала вы можете связаться с нашей службой поддержки или оставить заявку на рекламу.

Рейтинг@Mail.ru
наверх