Да / Нет
Ваш регион:
Портал "ВАШ ДОМ" - всё для строительства и ремонта
Все статьи :  Недвижимость  : Недвижимость

Покупаем новостройку: ипотека или рассрочка 

В последнее время все чаще можно услышать о рассрочке как об альтернативе ипотеке. Однако на деле это разные инструменты для разных покупателей и с абсолютно разными условиями.

Пока ипотека набирает обороты, все больше застройщиков спешат предложить покупателю другой способ приобретения жилья – квартиру в рассрочку на первичном рынке. Конечно, купить жилье при помощи рассрочки можно и на вторичном рынке, но там ее предоставляет продавец, физическое лицо. На рынке первичном рассрочку дает сам застройщик. Чаще всего она представляет собой готовые программы ежемесячных выплат и начисляемых процентов, а может быть и вовсе беспроцентной или растянутой по времени на несколько (5 и более) лет.

Короткий век рассрочки

Основное отличие рассрочки по сравнению с ипотекой – сроки и, соответственно, размеры ежемесячных выплат. Если ипотечный кредит дается на десятки лет, то рассрочка – на 2-3 года, реже до 5 лет и совсем редко – свыше этого срока. Платежи по рассрочке, в зависимости от стоимости жилья, срока рассрочки и условий застройщика, составляют обычно от 50 до 300 тысяч рублей ежемесячно. Для большинства покупателей жилья эконом-класса подобные платежи неподъемны. Такие покупатели берут ипотеку. Те же, чей доход позволяет отдавать ежемесячно по 100-200 тысяч рублей, кто надеется на помощь родственников или планирует в течение ближайшего года продать дачу или машину, берут рассрочку. Однако таких покупателей немного.

«В первом квартале этого года половина сделок у нас приходилась на ипотечные сделки, – говорит директор по маркетингу и продажам ООО “Главстрой-СПб” Михаил Бузулуцкий. – Доля сделок с рассрочкой ничтожно мала. Это работает на этапе строительства, причем чем ближе сдача дома, тем меньше рассрочка.

Она заканчивается в момент сдачи дома. То есть это два инструмента, которые работают в разные промежутки времени. Рассрочку за пределом срока строительства мы не даем и давать не будем, потому что это не наш финансовый инструмент. Более того, те застройщики, которые этим пользовались, буквально расставались со своими компаниями».

«Застройщику, конечно же, выгоднее, чтобы период рассрочки завершился к моменту сдачи дома, – подтверждает генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин. – Однако на практике зачастую рассрочку возможно продлить и за рамки сдачи. Как правило, если до ввода в эксплуатацию вам могут предложить беспроцентную рассрочку, то при продлении срока рассрочки, скорее всего, застройщик введет процент. Обычно возможность продления рассрочки рассматривается применительно к каждому отдельному объекту и зависит от динамики продаж в данном конкретном доме».

По словам заместителя генерального директора «НДВ СПб» Александра Коваленко, о рассрочке как о реальной альтернативе ипотеке можно говорить лишь тогда, когда рассрочка предоставляется лет на 5 после сдачи дома. «Но вообще для застройщика это нонсенс, – заключает Александр Коваленко. – Это ведь связано с оформлением документов: дом построен, надо оформлять жилье в собственность, а человек еще за него не заплатил. Здесь есть определенные риски: рассчитается ли он с долгом вообще? Такие документальные вещи всегда вызывают споры. Но, в целом, рассрочка – это ценный и качественный для застройщика способ привлечения покупателей».

Без процентов дешевле

Эксперты отмечают, что процентные ставки по ипотеке и рассрочке примерно равны. Просто рассрочка короче и в итоге получается выгоднее. Но для застройщика рассрочка – это те же деньги во времени, которые неминуемо дешевеют, во-первых, из-за инфляции, а во-вторых, по мере приближения сдачи дома, когда риски для покупателя купить недострой минимальны.

«Наша рассрочка, безусловно, процентная, – подтверждает Михаил Бузулуцкий. – Для нашей компании это стоит 12-18% годовых, примерно столько мы и берем с покупателя. Что мы берем, то и отдаем, по большому счету».

«Процент рассрочки у нас – 1% в месяц на остаток, то есть около 9% годовых, поскольку остаток постепенно уменьшается», – приводит цифры «НДВ СПб» Александр Коваленко.

Однако все больше компаний сегодня предлагают и вовсе беспроцентную рассрочку. Интернет пестрит баннерами, возвещающими о беспроцентной рассрочке на 2 года для покупателей «однушек» и на 3 года для покупателей «двушек» или о возможности получить беспроцентную рассрочку, внеся крупный первоначальный взнос.

«Чаще всего условия предоставления рассрочки застройщик определяет сам, основываясь на принципах стимулирования продаж, – говорит Александр Лелин. – Соответственно, более вероятно, что беспроцентную рассрочку он предложит на объекты, недавно выведенные в продажу, или на определенный тип квартир, для которых требуется дополнительное стимулирование спроса. В любом случае, рассрочка – это маркетинговый инструмент, который вводится с целью повысить уровень продаж, и может применяться временно, как любая другая рекламная акция».

Между тем, застройщику, несомненно, выгоднее получить все деньги сразу. И поскольку на деле всю сумму заплатить готов далеко не каждый покупатель, застройщики стремятся аккредитоваться в банках-партнерах. Сегодня, когда кризис остался позади, это стало взаимовыгодным сотрудничеством.

«Не все застройщики могут договориться с банками об ипотеке, – говорит Александр Коваленко. – Те, кто не договорился, предлагают длительную рассрочку, в том числе и беспроцентную. В прошлом году у нас около 70% квартир продавались в рассрочку. Потом мы сделали некий маркетинговый ход, и ситуация повернулась точно наоборот. Таким образом мы выяснили, что деньги у людей есть, просто нужно их правильно стимулировать на оплату всей суммы. Есть некая “кнопка” у покупателя, при нажатии которой он вносит стопроцентную оплату. Не знаю, свои это средства, или он занимает их у кого-то, но приносит все сразу».

На самом деле повысить долю стопроцентных оплат застройщик может сразу несколькими способами. Например, заключив соглашения с банками или предложив скидку при полной оплате. А может уменьшить долю рассрочки, предложив ее лишь в качестве акции для ограниченного числа наименее привлекательных предложений.

Выгода и риски

Вопрос о том, кому и что в выборе между ипотекой и рассрочкой выгодно, решается в каждом конкретном случае отдельно. Но есть базовые моменты, помогающие понять выгоду каждой из сторон сделки и принять правильное решение.

Итак, застройщик. Ему, как уже было сказано, выгодно получить при продаже жилья (а точнее, прав требования, если дом только строится) стопроцентную оплату. Однако все не так однозначно, и застройщики используют рассрочку лишь в качестве способа привлечения внимания далеко не всегда.

«Если говорить с точки зрения одного, двух, десяти покупателей, то все происходит примерно так: они платят небольшой взнос, договариваются о рассрочке и каждый месяц приносят по 50 тысяч рублей. Застройщик от этого, казалось бы, не выигрывает, – рассуждает Александр Коваленко. – Для одной квартиры это сумма небольшая, но когда таких покупателей набирается сто, двести, пятьсот, то такие выплаты становятся довольно мощным финансовым вливанием и позволяют застройщику вести строительство и прочую хозяйственную деятельность. И даже если продажи по какой-то причине снизятся (лето, праздники, не сезон и т.п.), то деньги от рассрочки по ранее заключенным договорам в кассу все равно поступят. Это действительно хорошая подпитка для застройщика. Поэтому привлекать людей с рассрочкой нужно обязательно. Они сыграют свою роль не сразу, а потом, в “межсезонье”».

С другой стороны, казалось бы, очевидная выгода рассрочки для покупателя на деле тоже оказывается неоднозначной. Несмотря на долгий срок ипотечного кредита и большую набегающую сумму по процентам, в случае привлечения ипотеки покупатель выплачивает застройщику всю сумму целиком, а это, по данным петербургских строительных компаний, в среднем 5-10% скидки от стоимости жилья. Так что в итоге клиент банка и сумму будет брать меньшую, чем заявлено, и на отделку нового жилья средства останутся. В то же время рассрочка неплохо подходит покупателям, у которых есть трудности с подтверждением дохода или плохая кредитная история – одним словом, тем, кто не сможет договориться с банком об ипотечном кредите. Рассрочка в этом случае становится лучшей альтернативой.

Несмотря на то, что статистики просрочки рассрочек, по словам застройщиков, не ведется, они называют этот процент очень низким. «Это буквально единицы случаев, – говорит Александр Коваленко. – С ними гораздо проще работать, чем с банковскими неплательщиками, потому что на уровне застройщика с людьми, которые честно сказали о том, что не могут платить, можно перезаключить договор на другую квартиру, увеличить срок рассрочки, что позволит снизить ежемесячные выплаты. В конце концов, с ними можно просто расторгнуть договор, выплатив им деньги обратно. В судебном или досудебном порядке, но этот вопрос решается, и решается быстро. Компромисс можно найти всегда. Застройщик в этом случае более лоялен к человеку, купившему у него квартиру, потому что он заинтересован в его деньгах. Застройщик старается удержать этого покупателя, предлагая ему разные другие финансовые схемы. Но чаще всего вопрос решается согласием клиента на квартиру меньшей площади».

С такой позицией не согласен руководитель Центра подбора квартир очередникам Санкт-Петербургского ипотечного агентства Денис Зубарев. По его словам, гораздо лояльнее к заемщикам настроены именно банки. «На мой взгляд, кредитная организация больше заинтересована в платежеспособности своего заемщика, поскольку дефолт заемщика влечет за собой серьезные последствия для нее самой, – говорит эксперт. – А застройщик ничем не рискует: даже если клиент не заплатил, квартира все равно останется у застройщика. Поэтому кредитная организация больше заинтересована, чтобы заемщик платил, и она делает все, чтобы не потерять его».

Мнения


Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»

Доля сделок с участием ипотеки неуклонно растет, и сейчас в нашей компании она достигает уровня 40%. Рассрочка для покупателя может оказаться выгоднее, если он готов выплатить всю или большую часть стоимости квартиры за довольно короткий срок – от года до трех. Тогда, особенно если застройщик предлагает беспроцентный период рассрочки, покупатель значительно экономит на процентах, которые он переплатил бы за пользование кредитными банковскими средствами. Довольно часто покупатели используют комбинацию рассрочки и ипотеки, выплачивая часть стоимости квартиры до завершения беспроцентного периода рассрочки, а затем оформляя ипотечный кредит на остаток суммы. 

Кроме экономии на беспроцентной рассрочке, есть еще фактор гибкого подхода застройщика к формированию графика платежей. Покупатель может договориться на удобный ему график и объем взносов. Банки менее «сговорчивы» и не идут на индивидуальные условия, руководствуясь общими для всех условиями программы ипотечного кредитования.

Антонина Соловьева, руководитель брокерского отдела АН «Бекар»

В настоящее время при покупке квартиры люди чаще прибегают к использованию ипотечных кредитов. Их доля составляет 60%, тогда как доля использования рассрочек составляет 40%. Рассрочку выгоднее взять на короткий срок. Часто клиенты выбирают рассрочку для того, чтобы не собирать документы, подтверждающие финансовое положение и доход.Существует и беспроцентная рассрочка. Но дело в том, что при 100%-й оплате застройщик дает скидку как минимум 3% от стоимости квартиры, а при рассрочке покупателю приходится в любом случае выплачивать полную стоимость. Максимальный срок рассрочек на сегодняшний день составляет 10 лет, но постепенно это срок снижается.Существует схема рассрочки с последующей ипотекой, она достаточно часто  применялась до кризиса. Однако в настоящее время сохранился некий интерес к этому способу оплаты. Такая схема хорошо работает на рынке загородной недвижимости, где ипотечный кредит возможен только после того, как дом будет готов на 70%. 

Источник: Большой портал недвижимости

Дата публикации 29.08.11




Добавить комментарий

Комментарии

(0)

Добавить комментарий

Имя*
E-mail: 
 Присылайте мне комментарии по этой статье
 Не показывать мой E-mail
Комментарий*

не менее 5 слов
Оценка: 
 (отлично)
 (хорошо)
 (средне)
 (плохо)
 (ужасно)
 (без оценки)
 (введите число, указанное на картинке*)

Правила размещения комментариев

Поля отмеченные значком * обязательны для заполнения.

Запрещено:

  1. Запрещены сообщения рекламного характера.
  2. Запрещены сообщения оскорбительного и нецензурного содержания.
  3. Запрещено использование тегов HTML и скриптов на языках JavaScript, VBScript.

Все сообщения просматриваются администратором и, в случае нарушения правил, удаляются без предупреждения и объяснения причин.


Смотрите также
Предложение, от которого нельзя отказаться! – что и как нужно сделать для обеспечения лучшего покупателя на ваш объект.
Готовность посмотреть на тему продажи с другой стороны, глазами потребителя, обещает - и предоставляет - великие преимущества по контролю всего дела. Трезвому и... Подробнее
Служу клиенту!
«Эра просвещенного потребителя» - пожалуй, лучшее определение, характеризующее состояние рынка строительства и недвижимости в России. Нынешнего клиента «уже не возьмешь»... Подробнее
Состояние российского рынка быстровозводимых зданий
Кризис привел к сокращению строительной области: кредиты стали недоступны, сократился спрос, резко упали цены на основные строительные материалы, в том числе, на... Подробнее



Все статьи:      «Недвижимость» (166) >> «Недвижимость» (166) >>


Смотри также: Каталог «Недвижимость» >>
Фотогалереи (3) >>
Статьи (166) >>
ГОСТы (1) >>
Нормативные документы (3) >>
ВСН (1) >>
Задать вопрос в форуме >>
Строительные блоги (1) >>
Подписка на рассылки >>
VashDom.Ru: перейти в раздел
  поиск
   
 
 Copyright © 1999-2016 ВашДом.Ру - проект маркетинговой группы "Текарт"
 По вопросам связанным с работой портала вы можете связаться с нашей службой поддержки или оставить заявку на рекламу.

Рейтинг@Mail.ru
наверх